10月已接近尾声，从目前的楼市销售情况来看，传统的银十旺销并没有到来，各地的楼市成交也纷纷遇冷。同一线城市“北上广深”十月成交面积集体下跌的 “命运”一样，西安住宅市场也已然陷入低谷，据统计，10月的第二周西安住宅市场销量同比下滑41.1%。不少楼盘甚至打出了每平米低于5000元价位的广告宣传来吸引客户。这样的房价低于西安市的平均房价，对市民很有吸引力。西安的房产遇到了销售淡季，还是房价真的降到了5000元/平方米以下，对此记者走访了解了情况。 记者 李梦君 侯显敏 实习生 李月竹 陈璐
购房者信广告去看房
发现上当仍抱降价希望
对于西安房价“4时代”的广告价位宣传，很多人都信以为真去看房，去后却发现“上当了”。
“前几天在小寨附近，接到一个买房的单子，看了一下，上面写着6600元/平方米起，楼盘还在南稍门，地段比较好，觉得还挺便宜的，就和老伴过去看了，结果过去咨询后才发现上当了，人家房子要9000多、甚至10000多元一平方米，和街上发的宣传彩页价格差了3000多元。广告都是骗人的，怎么可能比西安市的均价还低？”家住小寨的付女士对记者抱怨。
从事个体户的刘先生：“家里一直说让我看看房子，遇见合适的，家里出个首付。前天看报纸，发现有4000多元一平方米的房子，觉得挺便宜的，买套房压力也不大。可是当我倒了两次车，跑到北郊时，售楼小姐的解释让我失望。现在房价虽然说是降了，但是怎么可能有4000元的房子。原来广告都是忽悠人去看房的，但是大家都希望房价能大幅度的降下来。”等候降价的市民心理都是一样的，哪里有降价广告往哪里去看房，大家都希望有哪一家房地产公司打破僵局带头降下去，一次向下降价，大家都会下手的。
近日，记者发现，很多楼盘打出了四千多元一平方米、明显低于西安楼市价位的房源销售广告。是不是受全国楼市销售低迷的影响，西安的房价重回“4时代（4000元/平方米）”？
记者首先咨询了位于西影路上的一处楼盘，该楼盘打出的广告价位为4908元/平方米。工作人员介绍，这个楼盘的户型是65平方米到143平方米不等，目前预售的两栋楼，均价在6000元/平方米左右，近期没有降价。
当记者询问广告中的4908元/平方米的房子时，工作人员称，广告上那个价位的房子只有一套，是一个143平方米的大三室一次性付款的折后价，如果不能一次性付清，那每平方米的价格就会高于广告中的4908元/平方米。在来客登记本上，记者看到，10月26日，从9:00~15：00，一共有15位咨询者，其中因为看了报纸广告来看房的占多半。
交大硕士张华说破其中秘密，这个广告是商家促销的幌子，一般的营销手段而已，但却迎合了大家的降价心理，吸引了消费者的目光。
低价房不是已卖完就是需一次性付款……房产广告背后有玄机
随后，记者咨询了多个打着4000元~5000元低价位广告的楼盘，得到的结果让人瞠目结舌。
位于北三环和东二环交汇“锦绣天下”，户型是118平方米到210平方米，广告中打出的房价是5300元/平方米，而记者从售楼小姐那里了解到，“房价没降，广告中5300元/平方米的已卖完，至于什么时候卖完了，这是商业机密。现在均价是6500元/平方米。”
位于长安南路、电视塔南附近“华城泊郡”，广告上的房价是5980元/平方米。记者从售楼中心了解到，楼盘户型是106平方米到123平方米之间，工作人员告诉记者：“5980元/平方米是93平方米顶层的一口价。现在楼盘均价是6800元~7000元/平方米之间。”
同样在北二环与明光路十字的“阳光新地”，广告价是5000/平方米，记者咨询时，工作人员说：“均价4700元/平方米，房价没降，因为是拆迁房，只有4个证，没有预售证，不能做按揭，只能一次付款或者分期付款两种方式，所以房价相对比较便宜。”
大庆东路 “世纪锦绣”广告价是3105元/平方米，记者咨询到，广告中的房价是这家楼盘最便宜的，基本价位是在3300元/平方米到3900元/平方米。“因为这个楼盘是经适房，所以价格比较便宜。”工作人员解释道。
顺应降价趋势，从“升值战”转“价格战”其实打的都是心理战
为什么多家楼盘同时打出了每平米四五千元、甚至三千元的明显低于市价的广告宣传价位，通过与售楼小姐的沟通，记者捕捉到了一些信息，原来大家打的是心理战。
“为什么只有一套房子是4908元/平方米，而且是大户型一次性付全款的折后价，价位都在5500元~5800元/平方米，却还打出4908元/平方米起的广告？
“现在全国个别城市房价降价，造成西安的一些购房者也抱着观望的心态，不管是投资还是自住有意向买房的，都在观望，等着降价。市民观望的心态影响西安市房产的成交量。所以很多房产商都以低价位吸引市民，打价格战，而不仅仅是以前的‘升值战’。”工作人员如是解释。
一位售楼顾问私下说，今年因为银行贷款比较紧张，有些小楼盘资金周转不开，为了回笼资金，很多开发商就打出低价位的广告，作为激发市民购房欲望的一种手段，“降价”这样的广告打出收效确实显著，以前冷落的售楼部会吸引很多人气，也能签订一两个单子。
业内人士：开发商打低价牌为吸引人气，房价“暗降”比较普遍
房产开发销售业界人士史西成先生认为：“最近出现的低价位广告，打出4000元~6000元/平方米的广告，这个价位确实是西安市民的能够接受的心理价位，开发商利用消费者的这种消费心理，吸引更多的市民去看房，这些手段在前多年是没有的，也是罕见的。但从目前来看，真正意义上4000元~6000元/平方米的房子是没有的，这种大幅度的降价短期也不可能。”
“今年西安的房地产总体平稳，也没有明显的降价行为。但是在限购令的打压下‘暗降’是大多数开发商的无奈。从开发商打出的各种优惠来看，今年的返点是往年没有的，前几年一般只是1.5个点的优惠，今年的优惠最多可以给到10~15个点，这在前两年是不可想象的。还有送装修、送面积，这些手段实际上也是在暗降房价，表面上没有降，通过变相降价销售房子。”
“过去拿到土地就能去银行贷款，现在，在限购令之下不好办了；过去靠预售就可吸收资金盖楼，现在也不行，常规的营销运作手段很难收效，一些开发商就想到了打降价牌吸引人气。”
“今年，有些小开发商都在合并或者转让楼盘，特别是银行今年的调控，贷款政策收紧，很多小公司只好退出地产业。但是西安的房价大降价可能性不会有，大家都在观望，消费者在观望，开发商也在观望。从今年楼盘的开发建设上看，有些楼盘由于资金的影响，速度缓慢，甚至停工待建，但是大的降价谁都不会第一个去试水，有实力的大公司还在坚持。从2004年的非典到2008年的金融危机和汶川地震，房地产经历了4次大的调控，这一次特别长，开发商还在等什么时候解冻？”
“西安市房地产开发商在私下交流中，没有人愿意大幅度降价，一个是资金还供得上，一个是大家都认为西安市的房价本身水份不大，西安又要建国际化大都市，这些复杂的原因让开发商们还在观望。”
“目前，开发商两极分化现象比较严重，一种是打降价牌吸引人气的开发商。一种是持‘皇帝女儿不愁嫁’的心理，在曲江和经开区一些地段环境比较好的楼盘，价位居高不下。有些熟人去购房，让利也不多。两极分化现象比较严重。”
成交量降了5成二手房房价反上扬
房屋中介数月难开单房主仍坚持“高位心理”
随着上海、北京、深圳等国内一线城市的房价大幅度跳水，西安排名位于全国前列的商品房房价是否也会随着此轮降价风潮应时而跌，成了时下备受大家关注的话题。买还是不买？成了不少人心中的疑问；而买新房还是买二手房？更成了横在那些对房子有着刚性需求的人面前的一道选择题。记者对西安本地二手房交易市场调查后发现，西安的二手房成交量出现了大量的下跌，然而，价格却在不断上升，形成了“有价无市”的状态。
记者 罗溯阳 文/图 实习生 吴昊
“有价无市”背后：业内人士透露秘密
一位全国连锁房产销售企业的置业经理孙先生说，二手房业主大多数是炒房者，这些人大多都有几套房子，他们都是低价拿的房子，没有多少经济压力，这些人相比开发商的能扛得住，他们投资房产就是想赚更多的钱，这就是二手房市场交易量下降而价格不降的原因。还有一个重要原因是，这些年西安市的开发力度比较大，西安市正在向国际化大都市迈进。专家、政府官员也在公开场所表示西安市的房价相比其他省会城市不高。甚至有人预测均价将来在10000元/平方米是正常的，持有这种说法的房主在西安市二手房市场里比较多，他们委托销售抬高价位的理由振振有辞。
这位经理认为，今年二手房市场低迷是国家宏观调控政策的显现，银行紧缩、贷款办理相对较难，首付也比过去多交的多。买房者不再像2009年~2010年的时候那样心急，但是房主不降价，大家就这样相互打心理战。
“尽管二手房大多数没降价，但是和物价上涨相比，今年的房价没有大涨其实就是降价了。大多数二手房是五证齐全的现房，购买居住的风险小，我们这些正规的公司还是有不错的销量。”
二手房中介机构数月难开单，二手房价格没降反升
“我们上一笔二手房交易还是今年6月份完成的。”位于北大街的信义房地产顾问公司的展经理告诉记者：“从今年年初到现在，二手房成交量一直在降，突降是在五六月份，降幅能达到40%~50%。”
虽然二手房的交易量今年出现大幅下降，但二手房的交易价格却出现了不降反升的现象。在西安二手房交易市场的多个房屋交易中介机构，记者也获得了和展经理相同的说法。
“按理说金九银十，但是这个月还不如上个月，客户量很少，成交量也很少。”人人居房产中介机构的王小姐说，虽然近期西安二手房的价格不像2008年涨得那么厉害，但依旧在不断上扬，“两室的房子都卖到50多万了。”
“我们与中介有来往和交流，好多中介一两个月不开（二手房的）单了。”
西安房地产信息网权证中心业务代表王泽华对二手房的价格有不同的认识：“二手房的房价肯定没涨，没涨就相当于在降，市场不如限购令出台以前，比起七八月份也不是很好。”
但是，也有二手房中介机构反馈给记者完全不同的信息。
“从我们店来算，10月二手房的成交量是全年以来最高的一个月，已经成交了五套了。”西安玛雅房屋西郊某店的曹店长告诉记者：“二手房价格还是在上涨，只是客户量有下降，桃园南路一处小区的房子已经从8500（每平米）卖到10000（每平米）了。”
房主心理价位高致二手房“有价无市”，很多业主往回收房
西安为什么会出现二手房成交量下降，价格却反向上扬的情况呢？
“二手房是私人物品，国家没有太大权利去干涉，主要还是买房业主的心理价位高。最近银行的贷款利率上调，有刚性需求的人还是要买房子，很多人去借款买房子，一次性付款的比较多，而按揭的特别少。”玛雅房屋的曹店长如此解释，也有急于用钱的业主在往下调价，更多的业主则把房子往回收，认为现不合适卖房，等待着自己心理价位的成交出现。
“很多业主觉得现在国家政策不停地在变，现在卖的话可能价钱低。”
在人人居房产中介机构，记者遇见了在此出售二手房的业主谢先生。
谢先生的房子位于西门附近，为102平方米的住宅，由于做生意急用钱，他决定把房子卖出去，而他给出的心理价位是85万，即每平米近8000元。
“这个价钱比我买的房价翻了一倍，但是我觉得应该能卖出去，在西安这个地方，住房者的需求空间很大。”他认为西安的房价只会涨不会跌。
但是，人人居的销售人员王小姐却认为他的报价过高难以出手。
西安房地产信息网权证中心业务代表王泽华也告诉记者，在其网站上同样有很多卖房者把价格标得很高，但好几个月无人问津。
信义房地产顾问公司的展经理称，卖房者过高的期望值造成了二手房交易的“有价无市”。
当然，也存在不看好房价走势、低价出手二手房的业主。
“昨天有个客户，在今年五六月份买的房，感觉没什么升值空间，就准备卖，买的是45万，挂在网上的价格是47万，45万、46万都能卖。”王泽华说。
政策影响、新房降价、观望心理，导致二手房成交量持续下跌
虽然决定二手房价格的是房屋所有者，然而购房者对于国家政策的适应性和对价格走势的判断决定了二手房的实际成交量。
在西安二手房交易中心，徐先生想要找一套三室一厅位于学校附近的房子，他给出的心理价位只有五十万元。接待他的人人居房屋销售中心的王小姐认为这个价位的房子基本上是找不到的，“两室的都卖到50多万了。”
徐先生给出如此价位有自己的理由：“房子现在掉价了！上海不是缩水了三分之一吗？西安肯定也会降。”
“成交量下降的原因是购房者在观望，想着房价肯定还会降，所以迟迟不买；另一方面，新房房价已经降了，有的开发商在打折，一些想要买二手房的客户群体去买新房了；再加上国家限购，也让一些人买不了。”西安房地产信息网权证中心业务代表王泽华解释道。
于此同时，二手房成为一些房产投资者的选择。“我有套新房，再买套旧的，可以租出去。”在西安二手房交易中心进行咨询的杨先生说，虽然新房的价格有降，但对于他而言还是较贵，所以选择将二手房作为投资对象。
“七成利率、八成按揭”难实现，担保公司成交量下降近5成
“去年我们二手房的贷款利率在商业银行可以拿到7到7.2折，首付也能拿到20%，但是今年已经做不到了。”主要进行二手房贷款担保业务的陕西鸿飞房产咨询公司业务主管黄先生对记者说。该公司在西安二手房交易市场的二楼竖着一个广告牌，上面写着大大的“七成利率、八成按揭”的广告语，然而，今年银行贷款利率不断上浮让这句广告成了明日黄花。
“今年以来，仅我们公司二手房的成交量就下降了40%~50%，完全不能和去年的情况相比，这个月（10月）到目前为止我们只完成了60多个单子，不过两三千万。”黄先生说，去年十月，其公司在二手房贷款担保方面就做到了100多个单子，共5000多万。
由于二手房成交量的大幅度下跌，像鸿飞房产咨询公司这样的担保公司的发展也受到了影响，黄先生说，西安市内其他的一些小型的担保公司已经在二手房担保市场不景气的背景下转去做“车贷”了。
根据黄先生的说法，随着二手房成交量的下降，二手房的交易价格也在下滑。但是，他预测二手房的价格会在下个月有所回升：“主要就是政策变化的影响，比如房地局的各种税费的变化，收费标准的变化以及过户程序的变动。”（阳光报）
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