新华微评：卖房人可能会将税款加入房价让刚需买单，期待细化措施 房企囤地抬价将被禁止融资

　　各地可灵活提高二套房贷利率和首付

　　卖房挣的钱要交20%的税

　　国务院办公厅昨日发布“关于继续做好房地产市场调控工作的通知”（以下简称“通知”），继续严格执行商品住房限购措施。这被视为2月20日出台的楼市调控“国五条”的加强细则。

　　通知中提到了新一轮限购的原因，“当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。”

　　核心政策

　　目标：保持房价基本稳定

　　措施

　　楼市过热 要定年度封顶价

　　稳不住？问责省政府！

　　各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　各省对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。

　　国务院有关部门对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的省级人民政府，要进行约谈和问责。

　　目标：抑制投机投资购房

　　措施

　　再提二套房贷利率和首付比例

　　无购房资格？解除合同！

　　■行政手段：多部门联合审查骗购

　　限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

　　各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人社等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。

　　■金融手段：各地“央行”灵活提息

　　强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

　　对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　■税收手段：加快推进房产税试点

　　税务、住建部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

　　目标：保持住房用地供应

　　措施

　　房价高就多批地 限制“地王”

　　要盖啥样房？写入买地合同！

　　各地区要保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。

　　住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。各地区要完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。

　　各地区发改委、国土资源、住建部门要督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。中小套型占比超过70%的普通商品住房建设项目，将优先获得贷款。 本版稿件除署名外综合新华社等

　　@新华视点：新国五条的细化，彰显中央严控房价的决心。然房价问题恐非加重个税可解决，需房产税、加大保障房力度、保障供给等组合拳配套。另售房人很有可能将税款加入房价让刚需买单。期待细化措施。

　　辅助政策

　　保障房

　　外来打工者 年内或纳入范围

　　今年年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围；加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用；严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。

　　预售房

　　报价虚高 不发预售证

　　2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。

　　信息联网

　　炒地捂盘 多部门联手治

　　各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。研究建立住建、发改委、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。

　　分析预测

　　卖房所得征税20%

　　交易成本涨2.5倍 恐要购房者买单

　　美城机构总经理汪巍表示，目前的二手房交易中就已经征收这项税费，“这次只是在执行上强调收紧。”

　　而某全国连锁房产中介机构西安地区负责人则表示，之前在二手房个税方面可按照成交价的1%和所得额的20%两种形式来征收，如果今后按照转让所得的 来征收，“以一套原价70万元，成交价80万元的二手房为例：按1%标准征收，需要缴纳8000元，而按照成交所得10万元的20%征收，则需要缴纳2万元；交易成本增加了2.5倍，最终这成本还将由购房者承担。”

　　不过，也有业内人士对政策的执行存疑，“实际操作中，交易双方会设法规避，比如做低过户价，使之与原价的差价减少，来减少交税。”

　　汪巍表示，新规施行之后，二手房交易价格将增加，成交量也将受影响，“改善型需求或被‘误伤’。”

　　二套房贷款利率提高

　　投资投机性购房风险加大

　　此次细则规定，对房价上涨过快的城市，进一步提高二套房的首付款比例和贷款利率。在汪巍看来，“不同城市不再‘一刀切’，这是很大的进步。”

　　他表示，类似北上广一线城市，房价的敏感度比较高，“比如近期北京地区的房价就出现大幅上涨。而西安这样的二三线城市，房价比较稳定，因此不能搞‘一刀切’。此举对抑制一线城市过快上涨有着立竿见影的效果。”不过，他也认为，如何界定“房价上涨过快”需要进一步的标准和细则。

　　房产专家易宪容则认为，再度提高二套房首付比例和贷款利率，对于投资投机性购房打击将进一步加大，投资房产的风险增大，对投资投机性需求抑制作用明显。 本报记者刘鹏

　　调控之路

　　时隔两年再出新政

　　2010年1月“国十一条”

　　二套房贷款首付款比例不得低于40％，规范国有大企业投资房地产。

　　2010年4月17日

　　“国十条”

　　二套房贷首付比例不得低于50％，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　2010年9月29日

　　“九月新政”

　　暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，首套房贷款比例调至30%以上，个人购买90平方米以内唯一住房的，按1%税率征收契税。

　　2011年1月26日

　　“新国八条”

　　对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　2013年2月20日

　　“国五条”

　　完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障房规划建设、加强市场监管等五项内容。（华商报）