15日，西安市物价局公布今年上半年价费投诉，物业收费高居榜首，占到了投诉总量的30%。物业与业主之间总是话题不断、矛盾不少，是什么原因导致了这些矛盾？除了收费引起的矛盾外，还有哪些因素？近日，记者对此进行了走访调查。

1

小区广告收益该归谁？

投诉指数：★

典型案例：2009年8月11日，央视主持人赵普以没有对小区内广告收入进行公示为由，将所在小区物业告上法庭。

记者调查：近年来，关于小区共建面积广告和租赁收入的话题逐渐引起广大业主的注意。西安不少住宅小区的公告栏、电梯间、甚至走廊都充满了各种各样的广告，物业因此每年都会有一笔不菲的广告收入，但对小区广告收入关心过的业主少之又少。北二环一大型社区物业的一位负责人告诉记者，小区每年的广告收入在200万元以上，一般的小区物业年广告收入也近百万元。

正确说法：物业公司有没有权利在小区内做广告？收入应该怎么处理？西安和平法律事务所律师崔玉林说，根据《陕西省物业管理条例》第七十六条规定，利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、 业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

2

成立业委会咋这么难？

投诉指数：★★

典型案例：2009年年初，家住西二环“万强艺术家”小区的左某因出面组织业主商讨成立业主委员会，引起物业公司不满。2009年4月23日下午，左某夫妇外出办事，物业通知所雇凶手跟踪二人，在西二环一市场门口将夫妇二人打伤，5天之后，左某心跳停止。4月27日，包括李某在内的8名凶手被批捕。

记者调查：记者发现，不少新建小区至今没有成立业委会，这其中有业主的原因，也有物业和开发商的问题。 “业委会成立后，会给物业公司带来冲击，所以他们主观上希望业主是一盘散沙为好。”某社区业主刘先生告诉记者。物业态度难捉摸，甚至不配合，给筹建工作带来不小的难题。据统计，西安有大小2000多个小区，但已实施物业管理的小区成立业主委员会的不到10%。

正确说法：成立业委会，新的《西安市物业管理条例》明确规定，区县物业管理行政主管部门应当予以指导，建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料；业主大会有权选聘和解聘物业。

3

服务不到位也收物业费？

投诉指数：★★★

典型案例：2006年4月4日，家住兴庆花园小区的吴某家中失窃，后小区物业同意在公安机关破案并确认吴某具体经济损失之前，从当年3月起，吴某可以缓缴各种费用。4年过去了，案情一直没有进展，到今年4月，包括物业费、水电费、垃圾处理费等在内，吴某欠物业的各种费用已近3万元。吴某认为物业在小区安全问题上没有尽到责任，拒绝交费。4月22日，小区物业以吴某拖欠物业费为由，将吴某告上法院。

记者调查：在不少小区都存在这样的现象，个别业主借对物业的服务不满意，诸如维修管道不及时，安全保卫工作有漏洞等，不交或者拖欠物业费等；物业也会借此拒绝卖水电给业主，加深矛盾。

正确说法：西安和平法律事务所律师崔玉林表示，不建议业主采取这样的做法。因为《物业管理条例》中规定，业主在物业管理活动中要履行“按时交纳物业服务费用”的义务。若对物业服务不满意，业主可保留相关证据，向业主委员会反映，甚至是提起法律诉讼。同样，如果物业认为业主做法不妥，也应该通过法律途径解决。

4

大修基金该交给谁？

投诉指数：★★★

典型案例：王先生是南郊一小区业主，早在2005年，他就将大修基金交给了小区物业。2010年3月份，王先生到市房管局维修资金管理中心一查才发现，交了5年的钱还没有到专用账户。

记者调查“我们交的房屋大修基金很可能被挪用了。”这是记者走访中听到业主最多的声音。之前，有关大修基金的收取、使用和管理在一定程度上存在混乱，不少都是领钥匙时物业或开发商代收。

正确说法：2010年6月1日起实施的《西安市物业管理条例》规定，续筹和使用专项维修基金的事务由业主大会决定。建设单位、物业服务企业不得代收房屋专项维修资金。而是业主在办理房屋入住手续前，将这笔资金足额存入房屋专项维修资金专户。

5

停车位只卖不租？

投诉指数：★★★★

典型案例：2009年5月27日晚，因为不愿意买小区内高达12万元的地下停车位，东仪路世家星城小区数十名业主的车被物业拒之门外。业主们冒雨堵在小区门口讨说法。

记者调查：最初卖房时，不少小区对外宣传的都是停车位“可租可售”，以此吸引买房者，等业主入住之后，就变成了“只卖不租”，不买就不能停车。

正确说法：就此问题，西安鸿瑞律师事务所律师夏勇认为，地上车位属于小区内的公共产权，开发商和物业无权买卖。地下车位的销售属于开发商的自主市场行为。目前，西安市还没有出台有关车位销售价格的相关规定，相关部门需要尽快制定这方面的规定。

6

物业收费谁说了算？

投诉指数：★★★★★

典型案例：2010年5月6日，位于白沙路的“摩登BOBO”的小区物业，私自将物业费在原来每平方米每月1.8元的基础上上调0.8元。其“独断专行”的做法，引起小区200多户业主的不满。

记者调查：物业费应该收取多少，标准是什么？能不能随意涨价？ 多数是由物业说了算，与业主之间的商量几乎没有。个别小区的收费标准甚至远超过物价部门的指导定价。

正确说法：记者从市物价局房地产价格处了解到，目前，物业费的收取分两个类别：在普通住宅小区，物业费实行的是政府指导价;而在高级公寓、别墅等住宅区，以及商业地产中，实行的则是市场调节价，由物业公司和业主协商确定。

7

停车收费为何有规不循？

投诉指数：★★★★★

典型案例：今年3月，东郊凯森福景雅苑小区“怡华物业”收取高价停车费，对业主按每小时3元计费，一天下来就要72元。接举报后，物价部门责令其立即停止并予以处罚。

记者调查：买了房买了车，车的“窝”也是一个让人头痛的问题，可记者发现，停车不但难，收费还确实有点乱，融鑫路一家小区按次收费，每次5元；还有小区按月收费，每月50到90元不等。

正确说法：记者从省物价局经营性收费处了解到，停车服务费属于政府定价，必须经过物价部门的审核，并在小区内明码标价公示。小区停车不允许按小时计费。停车服务费只能按月、按次计费，绝不允许按小时计费。

延伸阅读

遇纠纷 业主应该这样做

近年来，越来越多的小区物业与业主之间产生矛盾，导致双方不欢而散。其实，作为小区的管家，物业在管理小区方面发挥着重要的作用。如何解决物业和业主间的矛盾；权益受损，业主又该如何维权呢？

转变观念很重要

“是业主出钱请他们管好这个小区的，说到底就是为业主服务的！”西安和平法律事务所律师崔玉林认为，要解决物业与业主之间的矛盾，关键是双方要调整观念，明确自身扮演的角色。关键是物业方要培养服务观念。

唐园小区业主吴先生也认为，物业管理者的利润太大，是因为现在的物业还没有形成市场竞争机制，尤其是不少物业公司与开发商都存在千丝万缕的联系。所以，应该尽快在物业领域引入真正的竞争机制。

完善规章制度是关键

采访中，不少业主认为，目前，物价部门虽然对一些收费做了一些规定，但对物业公司的约束力不是很强，甚至物业出现违规，物价部门的处理力度也不是很大。“有些投诉电话打了根本起不到作用，这也是物业有恃无恐的原因所在。”网友“fb001”认为，有关部门要尽快建章立制，从根本上完善物业服务的标准、收费、监管等方面的内容，如每天清扫地面几次，绿化植物多长时间修理一次，每天巡逻小区的次数，小区路灯、楼梯等的亮灯时间，每天清运垃圾的次数，监控设施的维护周期。

遇到纠纷业主该怎么做

记者了解到，现实生活中，不少业主遇到权益受损时，多采取与物业对抗的态度，选择不交物业费等做法，但往往造成双方对立。

崔玉林律师建议，出现物业纠纷，业主可先向所在地街道反映，由街道进行调解，调解不成，需要认定被投诉方是否有违法行为时，是由区房产局或者市房产局两级行政主管部门负责。假如业主投诉的内容确不在政府行政管辖内，业主可以联名要求召开业主大会，要求被投诉对象就某个被认为有损全体业主利益的具体行为作出解释，如果解释在业主大会上不被大多数业主认同，则可以通过诉讼要求其承担相应的民事责任。（西安晚报）