制图 贾庆华
相对沿海一线城市西安房价泡沫总体不大
未来西安房价仍将缓慢上行
本报讯 （记者 赵辉） 昨日，中国社会科学院发布《住房绿皮书》，指出西安的房价泡沫成分占实际价格比例在10%~30%之间，存在一定的泡沫。
西安房价泡沫到底有多大？楼市发展会走向何处？住宅价格会不会出现大幅上涨？就这些老百姓关心的问题，有关专家表示，西安楼市发展总体保持平稳态势，房价泡沫存在但并不大，未来西安房价不会出现大涨大跌，仍以缓慢上行为主。
西安交通大学房地产建筑学教授许楗昨日下午在接受记者采访时表示，每个城市的房产市场都有其特殊性，相对北京、上海等一线城市或同等级别的省会城市，西安房地产市场的发展还是不错的，整体水平处于比较平稳的状态，未来西安楼市的走势仍以平稳为主，房价也会稳定上行。为了减少房价泡沫，政府应加大保障住房供应，政策多向经适房、公租房、限价房等保障性住房倾斜，建造更多的能让众多中低收入人群买得起的、租得起的房子。
陕西省城市经济文化研究会会长张宝通认为，西安的房价泡沫相对于沿海一线城市还不是太大。房价之所以不断上涨，老百姓之所以越来越感觉承受不起高房价，一个重要的因素就是供求关系不平衡，只有加大供给，多建商品房和保障性住房，才能满足百姓的住房需求。他表示，未来西安房价仍会涨跌平衡，不会出现大起大落。张宝通建议，如果有住房需求、有经济承受能力，买房的计划“该出手时就出手”。
据房地产管理部门统计数据显示，今年以来，西安楼市呈现有涨有跌的发展状态。从年初到11月，住宅价格涨幅达到963元/平方米，平均每月住宅销量也在100万平方米以上。总体来说，保持稳定发展。
本报讯 （记者 赵辉） 昨日记者从市房管局获悉，截至目前，我市今年经济适用房累计新开工面积212.26万平方米、竣工面积164.01万平方米、完成投资30.28亿元，分别提前一个月完成全年市考目标任务。
今年，我市新增廉租房租金补贴保障户数3089户，完成全年省考目标任务新增保障户数的147%；累计保障户数20017户，完成全年省考目标任务累计保障户数的105%。
高新区、经开区、矿山路、浐灞生态区廉租住房项目于2009年4月28日开工。四个项目累计完成投资61971万元。曲江新区廉租住房项目于2009年11月25日开工，正在进行基础施工，累计完成投资3260万元。王家棚廉租房项目26万平方米（5200套）已经动工。三桥公共租赁房项目30000平方米（650套）正在组织施工，目前已完成投资300万元。
社科院发布《住房绿皮书》
7城市房价泡沫超50%
福州杭州泡沫指数最高 乌鲁木齐最低
中国社科院8日发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010－2011）》。报告显示，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。
绿皮书指出，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。
分城市看，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。
泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。
存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。
泡沫较低，泡沫成分占实际价格比例在10%以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐。
绿皮书指出，需要注意的是，房价泡沫指数的估计不可避免地要受到数据准确性的干扰。而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能。此外，在大多数条件下，不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。
北京住房支付能力最弱
绿皮书显示，今年上半年，在全国35个大中城市中，北京的住房支付能力指数最低，但住房市场监管指数居首。
住房支付能力指数反映的是城镇居民家庭购买存量住房的能力。为反映2009年以来住房支付能力的变动，绿皮书测算了2009年第1季度至第2季度35个大中城市的住房支付能力指数。结果显示，我国绝大多数城市住房支付能力指数下降。
绿皮书显示，到2010年第2季度，与2010年第1季度相比，有31个城市的住房支付能力指数进一步下降，住房支付能力指数很弱的城市从8个上升到了17个，其中住房支付能力最弱的城市依次是北京、杭州、宁波、海口、上海、厦门。
绿皮书显示，住房市场监管指数前十名的城市依次是北京、深圳、武汉、重庆、长沙、成都、天津、广州、杭州和昆明。其中北京得分明显高于其他城市。
另外，进入前十的城市均为沿海城市或地处长江流域或者珠江流域，而内陆城市表现一般。内陆城市中表现最好的太原仅排在第13位。
公租房将成住房保障“新主力”
绿皮书认为，公租房将成为住房保障“新主力”。
绿皮书指出，2010年住房保障目标进一步提高。住房和城乡建设部确定的2010年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户，总量比上年增加三分之一。2010年众多城市明显加大了保障房的供应力度。
“公租房将成住房保障‘新主力’。”中国社科院财贸所姜雪梅博士说，我国不仅从资金、土地供应、税收等方面加大住房保障的建设力度，而且也加大了监管力度。
中国经济应警惕房地产化风险
绿皮书预测指出，2011年预计住房市场继续调整，稳中有降。
绿皮书分析认为，目前国内众多企业集中投资房地产行业的原因，一是相对较高的行业毛利率。2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍未受影响。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。
为此，绿皮书提醒，当前中国应警惕经济房地产化的风险。首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。从短期看，上市公司的财务报表看似好看，但从长远看会削弱上市公司的竞争力，其危害显而易见；其次，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。房地产行业涉及60多个行业，尤其对钢材、水泥等需求巨大，房地产业的发展将刺激这些产能过剩的行业产能扩大，不利于转变经济发展方式；最后，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。
多数城市房贷月度偿付率偏高
绿皮书指出，按照国际通行做法，月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。
如果参照国际通行做法，目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了最高线，只有呼和浩特和重庆等少数城市是例外，在近两年的时间里，月度偿付率在绝大多数月份保持在30%以下。
而我国银监会的规定是，月度偿付率不能高于50%。如果参照此标准，长沙、济南、南京等近一半城市在大多数月份里符合中国银监会的规定。
月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。最高的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%。绿皮书认为，这样高的比重部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重，将房价推高到本市居民无法承受的地步。事实上国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上。
值得关注的是，重庆的月度偿付率是仅有的几个处于30%以下最低的城市之一，也是唯一的一个大型城市。（西安晚报）
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