为解决停车难，改造后的老小区新建了立体车库。记者 谢伟 摄

　　改造后，小区楼房外墙不仅颜色古朴大方，还有浮雕装饰。　　记者 谢伟 摄

　改造前，小区楼房外立面凌乱陈旧。

　　自去年我市老旧小区改造全面开展以来，这项惠民工程进展顺利，深受市民称赞。昨日记者从市建委获悉，今年已开工建筑面积156万平方米，惠及群众2.7万户、6万余人，超额完成全年改造100万平方米的目标任务。

　　样本 住了几十年的老旧小区换“新颜”

　　“感谢政府为老百姓办的大好事，改造后我们小区的面貌焕然一新，灯亮了、路平了、树多了，悬在空中的线缆落地了，私家车也不乱停乱放了，居民们都非常满意。”西仪环南路社区1号楼1单元的宰凤，对她住了20多年的改造后的小区赞不绝口，现在邻里们都觉得住在这个小区里很有“面子”。

　　昨日记者对该小区改造后的情况进行回访时看到，干净整洁的路面、灰白相间的墙体、郁郁葱葱的绿植、施划整齐的车位……眼前的景象已经完全没有了改造前的旧模样，古色古香好似置身于陕南小镇。

　　据碑林区建住局工作人员张强介绍，该小区一共有9栋旧楼进行了改造，涉及居民778户，根据设计规划从消除安全隐患、完善配套设施、提升景观环境、改造建筑风貌四个方面进行。经过大半年的不懈努力，目前基础建设的改造工作已经基本结束，基本达到了预期效果，居民们都很满意。

　　改造内容包括打通消防通道、更新外立面、更换节能窗、整修道路、线缆落地、管网改造、增补绿化、拆除违建、粉刷（外包）管道、整治围墙、加建立体停车场等工程。目前，小区内正在进行立体车库的建设。

　　成效 目前已完成23个老旧小区改造

　　据市建委有关工作人员介绍，我市老旧小区综合提升改造工作从2013年试点开始，截至2015年底，已完成23个住宅小区，近100万平方米，协调解决了部分小区吃水难、用气难、采暖难等老百姓反映强烈但长期没有解决的难题。

　　老旧小区建设年代久远，管理缺失，部分小区安全问题较为严重。通过拆除违章搭建、打通消防通道、更换老化线缆，增加路灯、安防等设施，为群众解除了后顾之忧，营造了安全的生活环境。

　　老旧小区大多存在设施老化、配套缺失等影响居民正常生活的突出问题。通过修补破损路面、更新老化上下水管网、重新铺设屋面防水，合理布设停车位等，使小区重新焕发了“青春”，环境更加宜居了。

　　而且通过综合更新改造，老小区维持了原有的社会形态，延续了邻里关系，促进了社会和谐，也留存了“老西安”的生活记忆。

　　动态 今年已开工项目将惠及6万余人

　　老旧小区综合提升改造工作是当前城市建设发展的难点问题，为使更多的群众受益，今年我市将老旧小区改造范围扩大到了远郊区县、开发区，同时鼓励大专院校、各级企事业单位积极参与，可自主申报改造老旧小区。现已开工建筑面积156万平方米，2.7万户，惠及群众6万余人。

　　截至目前，已实施改造的老旧小区通过合理规划，重新划设、新增停车位2400个，改造、增补绿地面积约20万平方米，结合既有建筑节能改造，同步实施120万平方米等，取得了实实在在的成效。

　　“从去年实施的情况来看，老旧小区改造得到了绝大多数居民的支持和拥护，但在改造过程中，还是有个别群众不积极配合改造工作，给施工进度、改造效果都带来了一定的影响。”市建委有关部门负责人表示，随着城市建设的发展，建设时间在1995年前的老旧小区如何改造已成为政府惠民工程的重点，涉及民生、建筑、风貌、设施、环境、社会、管理等各领域。我市在大力推进的同时，也在积极探索更完善、更合理、更经济的方式方法，他希望广大市民能积极配合，齐心协力地为推动“品质西安”建设、构建“宜居城市”做出贡献。

　　改造改些啥？

　　改造重点解决7大类问题

　　加建电梯方案明年有望出台

　　据市建委有关部门工作人员介绍，老旧住宅小区综合提升改造工作，要坚持以问题为导向，切实解决群众实际困难，消除小区隐患，改善居住环境，提升生活品质，建立长效管理机制，将重点解决7大类问题。

　　对小区管网破损、线缆老化等影响居民生活的突出问题，要着重考虑，重点解决。整治拆除小区院落内的乱搭乱建，以及占用消防通道和危及公共安全的违法建筑，恢复原规划设计的空间尺度。对小区绿化标准不高、修剪维护不到位、车辆乱停乱放碾轧绿地等实际问题，要结合小区现状，统一规划，提升绿化品质，建设绿色家园。要解决群众用水、用电、用气等突出矛盾，统筹推进户表改造。对未缴纳房屋公共维修基金的小区，根据实际情况，引导居民补缴，并建立长效管理机制，巩固改造成果。对建筑屋顶漏水、堆放杂物、乱搭乱建等问题，要及时清理整治，具备条件的可在历史风貌区推进屋顶“平改坡”。对超过设计使用年限、不符合抗震设防要求等建筑,要结合实际，认真排查，提出切实可行的解决方案，消除安全隐患。

　　对于市民普遍关注的老旧小区改造中加建电梯的问题，该工作人员表示根据有关方案，每安装一部电梯，政府将补助15万元，但目前因为审批、资金等原因，该项工作还在不断完善中，目前正在研究制定加建电梯相关政策，有望2017年推出试点实施方案。

　　改造后咋管？

　　应召开业主大会决定管理模式

　　10月25日，市人大常委会表决通过《西安市物业管理条例》。在立法调研中有的单位提出，建议增加老旧小区改造与管理的相关内容。市人大法制委员会审议认为，我市很多老旧小区管线老化、公共设施配套不全、房屋安全隐患增多，制约了物业管理工作的开展。

　　对此，条例明确：配套设施不齐全的老旧住宅小区应当按照政府补助、单位自主、居民自愿的原则，逐步改造提升。市、区、县人民政府或者开发区管理委员会应当制定年度改造计划，安排专项资金，用于老旧住宅小区的改造提升。对产权单位自主开展的改造提升，市、区、县人民政府或者开发区管理委员会应当给予适当补贴。

　　老旧住宅小区改造提升完成后，街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织召开业主大会会议，决定管理模式。未实行物业管理的老旧住宅小区，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由物业使用人承担。

　　改造咋申请？

　　11月起可申报下年度老旧小区改造项目

　　小区居民支持率要超过三分之二

　　今年初，市建委、市财政局共同下发了关于进一步加强和深化老旧住宅小区综合提升改造工作的通知。通知明确，每年11月开始申报下一年度项目，对条件成熟的分批次下达改造计划；开展老旧小区综合提升改造工作必须组织入户调查，充分征求居民意愿，入户率不得少于90%，且支持率必须达到总户数的2/3以上。

　　改造主体要做啥工作

　　中省企事业单位、大专院校要切实履行职责，对管理的住宅小区进行提升改造，推进小区管理规范，环境宜居。

　　市级政府部门或市属企事业单位，要率先开展自有或下属单位管理的老旧住宅小区、直管公房小区综合提升改造工作；下属单位多、小区多的上级管理单位，应统筹推进综合提升改造工作。

　　对于无产权单位、无有效管理、无业委会的“三无小区”和区级部门负责管理的老旧小区，由所在区政府、开发区管委会统筹推进综合提升改造工作，履行主体责任。

　　改造过程中居民如何参与

　　老旧小区改造中，要尊重居民意愿，实现共治共管、共建共享 。在项目选定、方案编制、工程实施、竣工验收过程中，要积极引导群众参与，确保居民的知晓度、参与度和满意度。

　　开展老旧小区综合提升改造工作必须组织入户调查，充分征求居民意愿，入户率不得少于90%，支持率必须达到总户数的2/3以上。

　　在方案编制过程中，责任单位要组织设计、监理单位听取小区居民意见，做好群众工作，方案初稿应充分听取居民代表意见，方案审查时邀请不少于3名居民代表参加。

　　施工阶段应加强质量安全管理，尽量方便群众，尽最大努力减少对群众生活干扰；竣工验收时，必须邀请居民代表参与检查和验收工作，切实提高群众满意度。

　　项目完工后，相关部门应做好回访工作，认真听取居民意见，不断改进工作，也可委托专业调查机构，调查对此项工作的意见建议。

　　如何建立长效管理机制

　　通知明确，老旧住宅小区综合提升改造要与长效管理相结合，各责任单位根据小区实际情况，积极探索行之有效的管理办法，促进小区的可持续发展。

　　相关物业管理部门、小区业主单位或上级管理部门，针对物业管理单位服务情况认真听取群众意见建议，问题突出的，应结合老旧小区综合提升改造工作，由物业管理单位提出整改方案，并推动落实。

　　对“三无小区”，应充分尊重居民意愿，结合综合提升改造工作，有条件的引入社会企业，标准化开展物业管理，或以社区为单位，开展准物业管理；对相邻无物业的多个小区，支持片区化、集约化统一管理，鼓励社会力量参与，引入现代物管理念，切实提高管理水平。

　　对实施综合提升改造的小区，加大宣传力度，引导居民缴纳房屋公共维修基金，推动小区维护、管理的长效化，实现良性运转。

　　老旧小区改造的钱从哪来

　　通知明确，针对不同小区类型，合理引导市级财政使用方向，凸显改造成果，并积极发挥财政资金“撬动”作用，吸引社会资本参与。

　　对于“三无小区”改造来说，市区两级政府，基本按照各占一半的比例出资；对于企事业单位、大专院校，可直接向市级相关部门申请，按照市级补助标准自行改造，最高可获得一半的资金补贴；对于没有能力改造的小区可以向区级部门申请，经审查后上报市级相关部门审批。

　　各责任主体单位在开展前期工作时，按照规定程序进行设计、监理招标的项目，在市级补助资金基础上增加10%；直接委托实施的，在市级补助资金基础上增加5%，作为项目前期补助费用。

　　对“三无小区”，能够保质保量、按时完成，切实解决突出问题且达到改造标准，同时建立完善长效管理机制的项目，质量保修期满一年后，能持续巩固改造成果，小区环境无反弹，由市建委、市财政局等部门组织年度综合评审，达到优秀等级的，给予市级补助额的20%作为奖励资金，专项用于建设管理、维护运行等费用。

　　对于吸引社会资本开展综合提升改造的小区，达到实施面积10万平方米以上，引入社会资本占总造价20%以上的，质量保修期满后，经审核通过，在市级补助资金基础上增加5%作为奖励资金，给予责任单位。

　　对郊四区三县达到改造标准，通过竞争性分配方式进行奖励，奖励标准暂定为市级补助额的50%～75%。

　　本版稿件由记者赵辉采写（西安晚报）